自営業者、経営者の住宅ローンの担保とは?

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住宅ローンは、長年かけて支払う高額なローンです。

 

支払の最中に、申し込み者が体調を壊してローンを払えなくなったり、事業の業績が悪化したりして、支払い能力がなくなってしまうことも考えられます。

 

したがって、金融機関はこうしたリスクを回避するために、物的担保と人的担保の2つを設定しておきます。

 

(物的担保)
物的担保とは、財産に対して他の債権者より優先して弁済を受けられるようにするもので、住宅ローンの場合、財産は購入する物件や土地にあたり、この財産に抵当権という権利が設定されます。

 

住宅や土地の担保評価額を決めるのは金融会社で、住宅ローンで借入ができる額は、一般的には、この評価額が上限とされています。(金融機関によっては、申込者の返済能力を考慮して、この額を超える場合があります)

 

・新築の分譲物件の場合新築の建売住宅や分譲マンションの場合は、購入価格=担保評価額としている金融会社が多いようです。

 

・中古住宅の場合こちらも、購入価格を担保評価額とされるケースが多いようですが、一戸建てで築年数が古い住宅の場合は、土地だけの評価になることもあります。

 

ちなみに、マンション(鉄筋コンクリート造)の寿命は50年程度、一戸建て(木造)の寿命は30年程度と見なされています。

 

・注文住宅の場合建築費の100%の価格が、担保評価額となることが多いです。

 

 

(人的担保)
銀行などで事業ローンを申し込む時、ほとんどの場合、保証人を立てることが求められます。これが、人的担保です。

 

住宅ローンの場合も同様に、金融機関は人的担保を求めます。

 

以前は、事業ローンのように、融資の申し込み時に、連帯保証人を立てることが多かったのですが、今は、保証会社の保証を受けることが一般的です。

 

保証会社は、クレジット会社などが運営しており、住宅ローンと同様に審査があり、住宅ローンの申し込み時に行なわれます。

 

この保証会社は、住宅ローンの申し込み者が支払不能な状態に陥った場合、申込者に代わって金融機関にローンの残額を一括返済します。

 

そして、銀行に代わって、ローンの支払者にローンの返済を求めていきます。

 

つまり、保証会社は申込者の支払いを補償するのでなく、銀行の貸し倒れを防ぐために存在するものなのです。

 

保証会社の審査に通ることは「信用」にお墨付きをもらうことであり、住宅ローンの融資実現の必須事項となっています。

 

信用会社の審査は、わたしの場合、とても厳しいかったです。

 

最初に行った金融機関では、担当者の感触では審査に通るだろうと言われていましたが、本審査ではNGとなってしまいました。

 

銀行の融資担当者が、住宅ローンの審査は通りそうだと言っていても、信用会社の審査に落ちることは、多々あるようです。

 

ただし、信用会社は金融機関ごとに違いますので、1行の住宅ローン審査に落ちたからといって、他の金融機関でも審査が通らないということはありません。

 

他社からの借り入れ額が多いなど、致命的な問題がある場合以外は、複数の金融機関に融資の申し込みをしてみるとよいでしょう。

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